jak, kupić, mieszkanie?

Jak kupić mieszkanie. Masz stałą pracę, ale wynajmujesz mieszkanie. Denerwuje cię to, bo płacisz komuś zamiast oszczędzać na własne. Marzy ci się własne M-3 lub chociaż M-2. Ale myślisz: to nie dla mnie, mnie na to nie stać. Czy na pewno?

- Też tak myślałam i to był podstawowy błąd - mówi Martyna, nasza redakcyjna koleżanka. Jasne, że trudno jest odłożyć 100 tys. zł, nawet jeśli zarabia się powyżej średniej krajowej.
Ale od czego są kredyty? Te, choć ciągle drogie, z roku na rok stają się bardziej dostępne. I nie trzeba wcale zarabiać kokosów, by je dostać. Nic jednak nie zmieni faktu, że bank udziela na ogół kredytu w wysokości 80 proc. wartości mieszkania.

Skąd wziąć 20 proc.?

To też da się załatwić - można wziąć pożyczkę z pracy, zrobić debet w banku (lepiej wcześniej podpisać stosowną umowę, banki oferują nawet 3- lub 4-krotność pensji), wziąć kredyt konsumpcyjny, pożyczyć od cioci lub... od samego sprzedającego.

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym (czyli używanego) trzeba podpisać umowę przedwstępną i zapłacić zadatek (zwykle jest to 10-20 proc. wartości mieszkania). Sprzedający może kupującemu pożyczyć na ten zadatek. Podpisuje się wtedy umowę, że "ja taki a taki pożyczam temu i temu taką to a taką sumę".

Taką umowę trzeba tylko zgłosić w urzędzie skarbowym i zapłacić od niej 2 proc. podatku. Trzeba wtedy wziąć większy kredyt i zwrócić z niego zadatek.

To się nie opłaca

- Tak stwierdziła moja koleżanka. Dała telefon do doradcy kredytowego. Rzeczywiście, kwota, którą płaciłam za wynajęcie mieszkania, wystarcza mi teraz na miesięczną ratę kredytu i czynsz - mówi Martyna.

Zaraz po rozmowie z koleżanką zadzwoniła do banku. Specjalista stwierdził, że Martyna ma zdolność kredytową. Znalazła mieszkanie, podpisała umowę przedwstępną i dała 20 proc. zadatku. Wtedy dopiero pojawiła się w banku, by podpisać umowę kredytową.

- Wydawało mi się, że mam sporo czasu na formalności. Wcześniej dostałam listę potrzebnych dokumentów, które zgromadziłam. Poinformowano mnie, że na decyzję o kredycie czeka się 2-3 tygodnie - mówi Martyna. - Ale nie wiedziałam, że kopie PIT-ów (każdy musi je zachować przez 5 lat, liczone od końca roku, w którym się rozliczamy), muszą być poświadczone przez urząd skarbowy. A urząd potrzebował tygodnia na wystawienie pieczątek. Cudem ubłagałam panie, żeby zrobiły to od ręki - opowiada.

Bank lubi zwlekać

Potem bank zwlekał półtora tygodnia z wydaniem zaświadczenia o historii konta (dowód, że Martyna jest wypłacalna).

- Zgromadziłam dokumenty i czekałam już tylko na decyzję banku. Ale jej nie było. Zaczęłam wykonywać coraz bardziej rozpaczliwe telefony... - mówi Martyna. - A to bank nie zdecydował się na prowizję, a to zaginął dokument o wycenie mieszkania. Kredyt dostałam w... przeddzień podpisania umowy ze sprzedającym. Jeszcze kilka godzin, a przepadłby nam zadatek.

Choć Martyna kredyt okupiła zszarpanymi nerwami, zaznacza, że wielu jej znajomych przeszło te formalności bez bólu.

- Kiedy decydowałam się na kredyt, nic nie wiedziałam o tego typu operacjach. Ale to nie jest trudne, wystarczy pójść do banku, a urzędnik prowadzi już jak po sznurku. Trzeba tylko pilnować, by nie przekraczał terminów - radzi.

Kosztowny kredyt

Pamiętać też trzeba o jednej rzeczy - kredyt kosztuje. I nie chodzi tu tylko o odsetki. Banki pobierają prowizję, na ogół 1-2 proc. od wysokości pożyczanej kwoty. Bank życzy sobie wycenić kupowaną przez nas nieruchomość i mimo że to w jego interesie, kasuje od nas za to 1000-1500 zł.

Wiele banków wymaga ubezpieczenia kredytu. To kosztuje ok. kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Te kwoty trzeba brać pod uwagę zastanawiając się nad wysokością kredytu, jaki chcemy wziąć.

Jakie mieszkanie jest tańsze?

- w wysokim bloku (chyba że piękna panorama) - ostatnie piętro, parter - im wyższe piętro, tym taniej (najtańsze 3-4 piętro bez windy) - niski standard mieszkania - zły wygląd klatki schodowej - przykre sąsiedztwo - wysokie natężenie hałasu (bloki blisko ulicy tańsze) - okno na studnię - ciemna kuchnia

Kupowanie na własną rękę bez ryzyka Kupowanie mieszkania na własną rękę jest trochę tańsze, bo nie płaci się agencji. Jednak wiąże się z pewnym ryzykiem - trzeba samemu bardzo skrupulatnie sprawdzić wiele rzeczy.

Radzi Jacek Galus, agent nieruchomości:

1. Ustal właściciela

Sprawdź stan prawny nieruchomości, czyli kto jest właścicielem mieszkania. Jeśli mieszkanie jest hipoteczne, potrzebny jest aktualny wypis z księgi wieczystej. Warto też poprosić o zaświadczenie z administracji, że właściciel płacił komorne. Czasem wystarczy obejrzenie książeczki opłat, czy jest prowadzona systematycznie, czy są wszystkie pieczątki. Gdy mieszkanie jest spółdzielcze, wystarczy zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu. Takie zaświadczenie nie zostanie wydane osobie, która zalega z opłatami.

2. Sprawdź zameldowanych

Czeka nas sprawdzenie, ile osób jest zameldowanych w lokalu. W tym celu domagać się trzeba zaświadczenia z wydziału ewidencji ludności. Przed podpisaniem ostatecznej umowy potrzebne będzie jeszcze jedno takie zaświadczenie o tym, że już nikt tu nie mieszka. Zdarza się, że jedna z zameldowanych osób przebywa za granicą i nie może wrócić po to, by się sama wymeldować. Musi przysłać notarialne pełnomocnictwo.

3. Obejrzyj mieszkanie

Czasem nabywca ogląda lokal przy pięknej pogodzie, a potem jest zaskoczony, że dach przecieka. Trzeba wypytać o stan mieszkania właściciela, sąsiadów (przy okazji ich poznać), spytać w administracji o przeprowadzane i planowane remonty. Gdy znalezienie mieszkania zlecimy agencji nieruchomości, te czynności wykona za nas agent. Usługi agencji kosztują średnio od 2 do 3 proc. wartości mieszkania.

Będą dodatkowe koszty

Gdy nie dopełnimy warunków umowy przedwstępnej, tracimy zadatek (gdy bank spóźnia się z kredytem, można napisać aneks do umowy i zadatek nie przepada). Jeśli nie dotrzyma ich sprzedający - musi zapłacić nam jej dwukrotność. Jeśli zależy nam na kupnie konkretnego mieszkania lub obawiamy się o los zaliczki, podpiszmy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego (opłata wg taksy notarialnej ok. 1-1,5 proc. wartości mieszkania).

Przy kupnie mieszkania trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami: - podatek od czynności cywilnoprawnych - 2 proc. wartości mieszkania - opłata dla notariusza - według tabeli, ok. 1-1,5 proc. wartości mieszkania - jeśli mieszkanie spółdzielcze, wpis w poczet członków spółdzielni, średnio 500-600 zł - jeśli mieszkanie hipoteczne, wpis do księgi wieczystej (pobiera tę opłatę notariusz) - 1,6 proc. wartości mieszkania.